住宅の評価減に使える特例～小規模宅地等の特例について～

相続財産の中で、特に高額になりやすいのが「土地」の相続です。しかし、被相続人の自宅や事業用に利用されていた土地は、遺族にとっても生活や事業活動を継続するうえで欠かすことができない財産であることが多いです。そのため、高額な相続税がかかることによって、その土地を売却せざるを得ないと、相続人の生活や事業の継続が困難になることも予想され、そうした事態を避けるために、一定の要件を満たす宅地等については、最大で80％の宅地評価を下げることができる「小規模宅地特例」という優遇措置が設けられています。

しかし、小規模宅地特例については、適用するにあたって同居の有無など細かな要件があり、どんなケースでも利用できるというわけではありません。

本稿では、この小規模宅地特例についての制度の概要と利用要件等を解説していきたいと思います。

小規模宅地等の特例の概要

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人の居住や事業に利用されていた宅地について、一定の要件を満たす場合に、80％ないしは50％の土地の評価減を認められる制度になります。
相続税が80％、50％下がるのではなくて、土地の評価額が80％ないしは50％下げられるという制度です。
従って、仮にこの特例を利用することによって、相続財産の評価額が基礎控除額以内に収まるようになれば、相続税はゼロになります。

小規模宅地等の特例は大きく分けると下記の3種類があります.

上記の小規模宅地等の特例の種類の違いによって、下記のように利用可能な限度面積や減額される評価額の割合が異なっています。

小規模宅地等の特例の種類	限度面積	評価額の減額割合
特定居住用宅地等	３３０㎡	８０％
特定事業用宅地等	４００㎡	８０％
特定同族会社事業用宅地等	４００㎡	８０％
貸付事業用宅地等	２００㎡	５０％

小規模宅地等の特例を用いた計算例

前章で記載したとおり、小規模宅地特例については、利用されていた宅地の利用目的や利用状況に応じて、適用される限度面積や減額割合が異なります。
但し、計算の仕組みとしては、いずれのケースも同じような計算を実施していくことから、ここでは、特定居住用宅地等を例に実際の計算方法を見ていきたいと思います。

250㎡の土地（課税評価額5,000万円）を相続した場合

１．限度面積の計算

　250㎡　＜　330㎡（特定居住用宅地等の特例の限度面積）　　　∴）　250㎡

２．小規模宅地等の特例による評価減額

　5,000万円（当該土地の課税評価額）×250㎡（限度面積）/250㎡（当該土地の面積）×80％（減額割合）
　＝　4,000万円

３．課税遺産金額

　5,000万円　ー　4,000万円　＝　1,000万円　　　　　　　　　∴）特定居住用宅地等の評価額は1,000万円

500㎡の土地（課税評価額10,000万円）を取得した場合

１．限度面積の計算

　500㎡　＜　330㎡（特定居住用宅地等の特例の限度面積）　　　∴）　330㎡

２．小規模宅地等の特例による評価減額

　10,000万円（当該土地の課税評価額）×330㎡（限度面積）/500㎡（当該土地の面積）×80％（減額割合）
　＝　5,280万円

３．課税遺産金額

　10,000万円　ー　5,280万円　＝　4,720万円　　　　　　　　　∴）特定居住用宅地等の評価額は4,720万円

小規模宅地等の特例を利用するための条件

上記において、小規模宅地等の特例の種類や実際の計算方法などを確認してきました。
小規模宅地等の特例が利用できると相対的に相続財産の中でも価値が高くなりやすい土地の評価を大きく下げることが可能です。従って、利用可能であれば、ぜひとも利用したい制度ではありますが、そのための利用条件は、土地の利用状況や相続人の状況によって細かく決められています。

特定居住用宅地等の利用条件

土地の利用状況

被相続人もしくは生計同一親族が居住していた土地

相続人ごとの利用条件

配偶者が宅地を相続した場合	・無条件で特例の利用が可能
被相続人と同居していた相続人が宅地を相続した場合	・申告期限までその宅地を所有し、 　かつ、その建物に住み続けている
被相続人と同居していない相続人が宅地を相続した場合	・配偶者及び同居親族がいない ・相続開始前3年以内に、親族や同族会社が 　所有する家屋に住んでいない ・相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有 　したことがない ・相続した宅地を申告期限まで所有している

特に、被相続人と同居していない相続人が小規模宅地等の特例を利用することは、平成30年の税制改正以降、厳しい要件が求められるようになってきています。

特定事業用宅地等/特定同族会社事業用宅地等の利用条件

特定事業用宅地等の特例は、特定事業用宅地は、被相続人が貸付事業以外の事業を営んでいた場合に、その事業に用いている土地の評価額を軽減させることができる制度です。
特定事業用宅地等の特例を利用するための条件は、下記の通りです。

また、特定同族会社事業用宅地は、被相続人や親族が50％超保有する法人の事業の用（貸付事業を除く）に供していた宅地のことを言います。
通常、被相続人が法人に貸していた土地については、貸付事業用宅地に該当しますが、貸していた相手が同族会社の場合には、特定事業用宅地等と同様の軽減措置を受けることができます。

特定同族会社事業用宅地等の利用条件は、以下の通りです。

貸付事業用宅地等の利用条件

貸付事業用宅地等とは、被相続人が、貸付事業に用いていた土地のことで、賃貸アパートや貸駐車場などを実施している場合がこれにあたります。
貸付事業宅地等の利用条件は、以下の通りです。

土地の利用状況

被相続人（もしくは、被相続人と生計を一つにしていた親族）が「不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、および準事業などの貸付事業」に使っていた土地

事業継続要件

相続開始前から申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っている。

保有継続要件

その宅地を相続税の申告期限まで保有している

その他

亡くなる前3年以内に貸付けた土地でない

なお、賃貸アパート等に空室がある場合には、貸付事業用宅地等の適用を受けることができるのか争いになるケースもあります。

まとめ

本稿では、小規模宅地等の特例に係る種類ごとの計算内容や利用条件を確認してきました。
小規模宅地等の特例は、相続財産の中でも非常に大きな金額を占める土地の評価について、最大で80％の評価の軽減を受けることのできる相続税軽減効果の高い制度です。
その一方で、小規模宅地等の特例は、土地の利用状況や土地の相続人の状況に応じて、要件が細かく決められており、ケースによっては、相続した財産について小規模宅地等の特例を適用していいのか判断に悩むことがあります。

もし、ご自身の相続財産で小規模宅地等の特例の利用ができるか否かをお知りになりたい方などいらっしゃいましたら、ぜひともご連絡いただければと考えています。